DRAGO presenta Crónicas DRAGO, nuestra nueva publicación mensual

Cada capítulo recupera los hitos que han marcado la evolución de DRAGO desde su fundación, situándolos en el contexto económico, cultural y social de cada momento.

A través de esta serie, revisamos cómo surgieron nuestros primeros proyectos, cómo se consolidó nuestro enfoque estratégico y cómo cada decisión contribuyó a construir la compañía que somos hoy.

Desde ahora y hasta la celebración del 25.º aniversario de DRAGO en el verano de 2026, publicaremos un nuevo capítulo cada mes.

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THE OBJECTIVE 29 Octubre 2025

La firma independiente de inversión y gestión inmobiliaria cumple 25 años regenerando activos

En un momento dulce para la inversión inmobiliaria, Drago cumple 25 años en el sector. La firma independiente de gestión inmobiliaria ha gestionado y transformado activos por más de 4.000 millones de euros, desplegando 26 vehículos de inversión y captando más de 1.100 millones de euros en equity. Cuentan con oficinas en Madrid, Lisboa y Miami. En este momento, están inmersos en dos proyectos de alcance como es la reconversión de Castellana 198 y el ABC de Serrano. Con motivo de su aniversario, THE OBJECTIVE charla con el director de inversiones de la compañía, Germán López-Madrid, acerca del momento actual que vive la inversión inmobiliaria.

PREGUNTA.- ¿Cómo describiría la misión y visión de DRAGO hoy en día?

RESPUESTA.- La misión de DRAGO ha sido y seguirá siendo la de generar valor a largo plazo para nuestros inversores a través de la inversión y gestión inmobiliaria. La visión es trabajar con ellos conjuntamente, sobre todo con relaciones que tenemos desde hace muchísimos años. Queremos seguir trabajando para los inversores con los que llevamos más de 20 años, creando valor a largo plazo, y atraer a nuevos. Buscamos consolidarnos como un referente en la regeneración urbana. Tenemos una serie de inversores con los cuales nos sentimos muy identificados en esa estrategia.

P.- Habla de inversores que llevan más de 20 años, pero en los últimos años el sector atraviesa un momento atractivo. ¿Están entrando muchos inversores nuevos con otros perfiles? 

R.- Sí. Yo creo que se ha institucionalizado mucho el mercado inmobiliario español y creo que eso ha atraído a muchos inversores que antiguamente a lo mejor no entraban. Con la crisis del 2008, hubo un antes y un después. Tras ese momento llegaron muchos fondos, sobre todo americanos, de capital riesgo, a invertir y a comprar mucho para regenerar toda la sociedad. Esa serie de fondos que entraron después de la crisis siguen estando, pero una vez que todo eso se ha regenerado, que tenemos un mercado inmobiliario mucho más profesional y mucho más institucional, han llegado otros muchos inversores nuevos que en su día no tenían a España en su radar. No había tantas transacciones y el sector no era tan profesional. A día de hoy esos inversores que entraron los primeros siguen estando, pero están llegando otros por esa profesionalización del sector.

P.- Hablamos de otros perfiles de inversión, otras nacionalidades predominantes…

R.- Hay de todo. Por diferentes razones, hay muchísimo capital de Latinoamérica en los últimos años. Mucho capital venezolano y mexicano. Están con estructuras muy grandes. Son family offices, muchos de ellos muy grandes, institucionales y muy profesionales. Está viniendo un perfil de inversor inmobiliario impensable hace diez años. Hace diez años no había nada de esto.

P.- ¿Qué buscan estos inversores? ¿Vienen por seguridad o por diversificar?

R.- Hay un poco de todo. Quieren seguridad jurídica, que es muy importante. Además, tenemos un sector muy profesional en toda la cadena, con una serie de actores, de intermediarios, de gestores, asset managers, etc. En general, el mercado inmobiliario es un sector muy profesional, se fían de con quién se están aliando y después están invirtiendo y comprando en diferentes segmentos. Es verdad que lo más visible es el mercado residencial, pero también están invirtiendo mucho en agro y en hoteles, por ejemplo.

P.- Centrándolos en lo que es DRAGO, la compañía cumple 25 años. ¿Cuáles han sido sus principales hitos en un mercado que ha cambiado tanto?

R.- Empezamos hace 25 años como una compañía de Asset Management para gestionar dinero de terceros y a la vez convertir una parte importante del equity. Empezamos desde cero. Poco a poco, lo que nos ha dado confianza, nos ha asentado y nos ha hecho crecer es el hecho de que nuestros compañeros de viaje, nuestros inversores, han sido cada vez más institucionales, cada vez más profesionales, cada vez más grandes. Han confiado mucho en nosotros y hemos permanecido juntos muchos años. Yo creo que la diferencia entre el DRAGO de hace 25 años y ahora era que antes tenías que justificar quién eras. Ahora mismo, básicamente con el track record y con lo que hemos hecho los últimos 25 años, es suficiente para que los nuevos inversores quieran entrar con nosotros. Hemos abierto el abanico a inversores desde fondos de pensiones, capital riesgo, hemos tenido family office, hemos tenido privados, etcétera. Hemos tenido una serie de inversores a lo largo del tiempo que nos han marcado la diferencia. Hacer las cosas bien también es clave.

P.- Una parte importante de su estrategia son las rehabilitaciones de regeneración urbana de las que hablamos. ¿Cuáles son los últimos proyectos destacados que han hecho?

R.- En el tema de la regeneración urbana, que realmente es algo que llevamos haciendo 25 años, nosotros lo que hacemos es analizar edificios que estén muy bien localizados en el centro de las ciudades, pero que por alguna razón no se les está sacando toda la rentabilidad. No se está maximizando el valor que ese edificio tiene, ya sea por el uso que se le da o por cómo se está gestionando. Nosotros identificamos esos activos y cambiamos muchas veces el uso, intentamos sacarle el máximo partido a ese edificio.

P.- En estos años hay ejemplos de esta regeneración muy destacados. 

R.- Cuando hablas de ejemplos, yo creo que tenemos varios. Empezando por atrás tenemos el centro comercial de Melilla que era un cuartel general. Tenemos Gran Vía 32, que era la sede del grupo Prisa y que convertimos en la mayor tienda de Primark de Europa en ese momento. Tenemos Castellana 200, que lo convertimos en edificio de oficinas junto con un centro comercial; el hotel de Sevilla, que abrimos el año pasado, que era la sede de un banco y lo convertimos en hotel; Castellana 198 en el que estamos ahora… Básicamente, lo que hacemos en esos edificios que se quedan obsoletos, que se quedan infrautilizados o que no se le está sacando el jugo, es aprovechar el momento, identificarlos y transformarlos. Casi siempre lleva un cambio de uso importante.

P.- Aunque hay estabilidad en España, es cierto que hay mucho ruido sobre el sector. ¿Cómo abordan la gestión de activos en entornos económicos inciertos?

R.- Yo creo que hay que tener en cuenta las diferentes zonas de España. En Madrid estamos viviendo un momento muy dulce. Es verdad que en otras partes de España como Barcelona hay mucha incertidumbre y los inversores preguntan más. Nosotros lo que intentamos hacer es gestionar mucho lo que está de nuestro lado, lo que depende de nosotros. Al final, intentas analizar muy bien la situación y meterte en el momento del ciclo adecuado. Pero tampoco puedes intentar controlar lo que no está en tus manos. Es importante tener muy atado todo lo que está dentro de nuestras capacidades o lo que nosotros podemos gestionar.

P.- ¿Y en qué momento del ciclo cree que estamos con los precios y las valoraciones disparadas en casi todos los segmentos?

R.- Los precios no paran de subir, sobre todo en residencial. Pero tienes una serie de activos que todavía están en rentabilidades muy atractivas. Por ejemplo, las oficinas y el retail han sufrido mucho durante los últimos años. Todavía las tasas de rentabilidad de las oficinas no se han recuperado frente a años anteriores. Creo que sigue habiendo oportunidades en el sector. Yo creo que depende mucho de la tipología de los activos, pero es verdad que estamos en un momento alcista. Es verdad que llevamos alcistas muchos años y que no hay ningún indicador real que diga que el ciclo va a pegar un cambio.

P.- ¿Qué oportunidades identifican actualmente que otros inversores podrían estar pasando por alto?

R.- Creo que el mercado actual es un mercado muy profesional, con una gran competencia y eso hace que todos nos tengamos que esforzar más a la hora de buscar operaciones. Nosotros, como la mayoría, nos intentamos hacer fuertes en un punto concreto y ahora mismo estamos trabajando en seguir en la misma línea que es la de la regeneración urbana a través de la identificación de activos que estén por debajo de su potencial y transformarlos en su mejor versión.

P.- ¿Qué papel juega la sostenibilidad (ESG) en sus decisiones de inversión y gestión de activos?

R.- Es clave. Lo más importante es que nuestra estrategia ya es fundamentalmente ESG. Es un criterio central en nuestra toma de decisiones. Buscamos proyectos que reduzcan impacto ambiental, mejoren eficiencia energética y generen valor social en las comunidades. La sostenibilidad no solo es un requisito regulatorio, sino un factor de rentabilidad a largo plazo. Es además un requisito de nuestros inversores.

P.- ¿Cuáles son los planes estratégicos de DRAGO para los próximos años?

R.- Continuar creciendo en coinversiones con socios institucionales, ampliar nuestra presencia en regeneración urbana y activos de calidad, y consolidar nuestra capacidad de análisis y gestión de riesgos para seguir creando valor en entornos cambiantes.

P.- ¿Cómo describiría el cambio más profundo que ha vivido el sector inmobiliario en estos 25 años?

R.- El cambio más profundo creo que ha pasado por una profesionalización e institucionalización del sector en los últimos años.

Aunque el aniversario se cumplirá oficialmente en 2026 –DRAGO fue fundada en el año 2000–, la empresa ha comenzado ya a conmemorar sus dos décadas y media de actividad. Lo hace con una hoja de ruta marcada por proyectos de impacto local, una sólida red de coinversión y una visión a largo plazo que sitúa la regeneración urbana en el centro de su estrategia. El acto reunió a un nutrido grupo de profesionales del sector inmobiliario, inversores de alto perfil y rostros bien conocidos del ecosistema empresarial madrileño. La alta asistencia confirmó no solo el interés que sigue despertando DRAGO tras 25 años de actividad, sino también la relevancia del formato impulsado por THE OBJECTIVE, que aspira a conectar el análisis riguroso con los sectores estratégicos de la economía.

Durante su intervención, Germán López-Madrid destacó cómo el modelo de negocio de DRAGO se basa en identificar activos complejos, revalorizarlos y gestionarlos de forma directa y activa, manteniendo una alineación de intereses con inversores institucionales y privados. Este enfoque ha permitido a la firma gestionar más de 4.000 millones de euros en operaciones inmobiliarias distribuidas entre España, Portugal y Estados Unidos.

Uno de los momentos clave del acto fue la alusión de Adolfo Ramírez Escudero, CEO de CBRE y protagonista de la segunda parte del evento, a un proyecto en el Paseo de la Castellana que dejó una manzana completamente remodelada. Se refería al complejo Castellana 200 / Castellana 198, una de las operaciones más emblemáticas de DRAGO en la capital y ejemplo claro de su modelo de regeneración urbana.

El caso de Castellana 198 ilustra con claridad la estrategia de DRAGO. Se trata de un edificio que debía albergar un hotel de lujo y que quedó inacabado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. DRAGO ya había adquirido en 2014 parte del complejo Castellana 200, junto a PSP Investments. En 2024 completó la compra del 48 % restante del inmueble y prevé transformarlo en un conjunto residencial de alto nivel, con más de 14.000 metros cuadrados de vivienda, zonas comunes, aparcamiento y espacios comerciales. El proyecto, diseñado por el estudio de Christina Seilern y comercializado por CBRE, ejemplifica lo que la firma define como «regeneración urbana»: dotar de nueva vida a activos fallidos, integrándolos en el tejido de la ciudad con criterios de calidad y largo plazo.

En la conversación con la periodista de este diario, Rocío Regidor, López-Madrid defendió una visión de la inversión que no se limita a los retornos financieros, sino que incorpora consideraciones urbanísticas, sociales y ambientales. Frente a un sector muchas veces marcado por el cortoplacismo, DRAGO reivindica una forma de operar que implica transformar activamente el espacio urbano con sentido estratégico.

Actualmente, el 80 % de los activos bajo gestión de DRAGO se concentran en España, aunque mantiene operaciones relevantes en Portugal –donde comenzó su actividad en el sector residencial– y en Estados Unidos, donde se ha especializado en el desarrollo de apartamentos turísticos de corta estancia en zonas urbanas. La diversificación sectorial también forma parte del ADN de la empresa: el 40 % del volumen gestionado corresponde a oficinas, el 25 % a residencial, otro 25 % a retail y el 10 % restante a hoteles y otros usos.

A lo largo de su trayectoria, DRAGO ha superado los 2 millones de metros cuadrados gestionados en más de 2.000 propiedades. Ha recibido reconocimientos internacionales como el de mejor firma de inversión y gestión inmobiliaria española, concedido por la revista Euromoney.

El acto de este martes no fue solo una mirada al pasado, sino una declaración de intenciones hacia el futuro. DRAGO aspira a consolidar su presencia en los tres mercados en los que opera, abrir nuevas vías de coinversión y continuar apostando por intervenciones que, además de generar valor económico, transformen positivamente el entorno urbano. A las puertas de su 25 aniversario, la compañía refuerza así su compromiso con una forma de hacer ciudad basada en la inteligencia estratégica, la transformación arquitectónica y el sentido del largo plazo.

En palabras de López-Madrid, «si conseguimos que los próximos 25 años sean como los anteriores, estaremos haciendo las cosas bien». La ambición de DRAGO, sin embargo, va más allá de la continuidad: se orienta a intervenir estratégicamente en el espacio urbano, con la convicción de que el capital privado no solo transforma edificios, sino que –bien dirigido– puede moldear ciudades, revitalizar barrios y anticipar futuros habitables.

The Objective 10 Jun 2025

La plataforma explotará los aproximadamente 20.000 metros cuadrados del emblemático edificio de Madrid.

DRAGO, la destacada firma de inversión y gestión inmobiliaria internacional, comienza este mes la celebración de su vigésimo quinto aniversario que culminará en un evento en junio del año que viene. La firma de inversión marca un cuarto de siglo de trayectoria ascendente y un impresionante historial de más de 4.000 millones de euros gestionados en operaciones inmobiliarias. La empresa celebra este aniversario con su última operación, la adquisición del emblemático edificio Castellana 198, con sus aproximadamente 20.000 metros cuadrados y diversas posibilidades de desarrollo, demuestran la continua búsqueda de oportunidades de la firma.

Desde su fundación en el año 2000 por Luis Iglesias, su CEO y visionario líder, la compañía se ha posicionado como un actor clave en el sector, reconocida por su capacidad para identificar, transformar y revalorizar activos complejos a través de una estrategia de coinversión activa y un profundo conocimiento del mercado.

La base del éxito de DRAGO reside en su modelo de gestión directa y activa, que le permite mantener una cercanía constante tanto con los activos como con el capital, fortaleciendo así su alineación de intereses con sus inversores institucionales y privados. Esta filosofía ha sido fundamental para navegar con éxito a lo largo de los diversos ciclos del mercado inmobiliario, adaptándose a las condiciones cambiantes y generando valor de manera consistente. La confianza de sus socios se ha cimentado en la transparencia y en la búsqueda de oportunidades que, a menudo, se encuentran fuera de los canales tradicionales.

A lo largo de estas dos décadas y media, DRAGO ha protagonizado una serie de hitos que han forjado su identidad y la han consolidado como una firma de referencia. En 2006, el paso crucial fue el lanzamiento de su primer fondo institucional, abriendo las puertas a una nueva era de inversión. Ese mismo año, la compañía expandió sus horizontes con la primera operación de sale & leaseback de sucursales bancarias con el Banco Santander, demostrando su ingenio para estructurar operaciones financieras innovadoras. Paralelamente, inició su actividad en el mercado portugués y, posteriormente, se aventuró en Estados Unidos, marcando su huella internacional.

La diversificación ha sido un pilar estratégico para DRAGO, que ha gestionado activos en prácticamente todos los sectores inmobiliarios, exceptuando el logístico. Su expertise se ha extendido a oficinas, residencial, retail y hoteles, con una distribución interna que refleja esta amplitud: el 40% del volumen gestionado corresponde al segmento de oficinas, el 25% a residencial, otro 25% a retail y el 10% restante a hoteles y otros usos. Proyectos de gran envergadura como Castellana 200, Gran Vía 32 y el Hotel Querencia en Sevilla son testimonios del valor añadido que la firma ha logrado aportar a los activos, siempre con una perspectiva a largo plazo y un enfoque en la regeneración urbana.

Actualmente, España sigue siendo el mercado principal para DRAGO, concentrando aproximadamente el 80% del total de activos bajo gestión, donde la firma ha desarrollado una profunda red de contactos y un conocimiento exhaustivo de las particularidades locales. En Portugal, donde la actividad se inició en el sector residencial, la compañía ha sabido adaptarse a las dinámicas del mercado luso. En Estados Unidos, la presencia de DRAGO se ha consolidado en el desarrollo de apartamentos de corta estancia en entornos urbanos, una estrategia que comienza a estabilizarse y promete crecimiento a largo plazo.

A lo largo de estos 25 años, DRAGO ha gestionado cerca de 1,5 millones de metros cuadrados y ha administrado aproximadamente 2.000 propiedades, un testimonio tangible de su impacto en el paisaje urbano. La compañía ha sido reiteradamente reconocida por su excelencia, como lo atestiguan los galardones recibidos como mejor firma de inversión y gestión inmobiliaria española por la prestigiosa revista Euromoney. Con el firme propósito de seguir generando valor para sus inversores y de expandir su legado de transformación inmobiliaria, DRAGO afronta su próxima etapa con la misma ambición y principios fundacionales que la vieron nacer.

Los dueños del complejo situado a escasos metros de la Plaza de Castilla han decidido aprovechar la elevada demanda residencial que tiene Madrid y convertir el fallido hotel en un bloque exclusivo de apartamentos con servicios.

Castellana 200 tira la toalla con su edificio hotelero. 12 años después de su construcción, y sin haberse inaugurado, los gestores del complejo de uso mixto de la Castellana han decidido aprovechar el tirón del ‘residencial con servicios’ que crece en Madrid de forma exponencial para dar por concluido el plan inicial con este inmueble y optar por hacer en él vivienda de lujo.

Todavía están terminando de definir el producto, pero la intención pasa por hacer viviendas de uno a tres dormitorios, donde el signo diferencial, además de la ubicación, serán los servicios, como dos piscinas (una cubierta y otra sin cubrir), gimnasio, spa wellness y zona infantil, entre otros. Este producto saldrá al mercado a un precio medio de 12.000 euros por metro cuadrado.

El inmueble consta de 20.000 metros cuadrados, de los cuales, 14.000 metros cuadrados serán de uso residencial. Además, contará con 150 plazas de aparcamiento para los residentes y con una zona comercial orientada a Castellana y Carlos Maurrás. El plan es vender toda la promoción, sin quedarse nada en patrimonio, según informa El Confidencial, lo que disparará por encima de los 200 millones de euros los futuros ingresos.

Harán viviendas de uno a tres dormitorios, caracterizadas por sus servicios y su ubicación

Para llevar a cabo el proyecto y encargarse de la comercialización, los dueños de Castellana 200, la firma española de inversión DRAGO Capital ha fichado a la consultora Cbre, mientras que la obra correrá a cargo del reconocido estudio de arquitectura de Christina Seilern. La previsión con la que están trabajando es iniciar la obra dentro de un año y tenerla completada para finales de 2028.

En 2006, Reyal Urbis adquirió a Restaura ocho edificios que formaban parte de un proyecto llamado Manzana Castellana, que consistía en un plan de regeneración del rectángulo que forma esta vía con las calles Felix Boix, Doctor Fleming y Carlos Maurrás. El objetivo de la promotora dirigida por Rafael Santamaría era levantar un complejo, bautizado como Castellana 200, que iba a incluir oficinas, zona comercial, restauración, un parking con 844 plazas y un hotel de cinco estrellas, que ocuparía de los números 198 al 208 del paseo.

Solo tres años después, Reyal Urbis se quedó sin financiación, el proyecto fue a parar a manos de la banca y, con dificultades, consiguió completarse toda la obra, salvo el hotel, que estaba a medio construir cuando, en 2013, la promotora presentó concurso de acreedores voluntario. Ya que esos edificios se habían escindido de la matriz unos años antes, cuando la banca tomó el control, pudieron ser vendidos al fondo canadiense PSP y DRAGO en 2014.

La única parte que no fue incluida en aquella transacción fue el 48% del capital del hotel, que terminó dentro del concurso de Reyal Urbis, lo que explica que siga sin haber sido finalizado una década más tarde. El año pasado, DRAGO, dirigida por Luis Iglesias, aprovechó un derecho de adquisición preferente que tenía sobre estas acciones desde la operación con PSP y, cuando la administración concursal de Reyal Urbis las sacó a subasta, lo ejerció.

Castellana 200 iba a incluir inicialmente oficinas, zona comercial, restauración, un parking y un hotel cinco estrellas

Desde entonces, abril de 2024, la firma de Luis Iglesias ha estado trabajando para ver cuál es la mejor opción para este inmueble, en el número 198 del Paseo de la Castellana. Aunque en un primer momento se valoró mantenerlo como hotel, al final, ha optado por aprovechar la elevada demanda residencial que tiene Madrid y convertirlo en un exclusivo bloque de apartamentos con servicios.

En Castellana 200, el ambicioso proyecto Nuga Castellana, presentado el pasado mes de septiembre, incluye una inversión cifrada en 40 millones de euros. Sus gestores, Pimco y Allianz, buscan transformar el complejo con firmas de restauración, una parte residencial (aparte de la de DRAGO), oficinas, ocio y bienestar.

El Confidencial 9 Jun 2025

Tras una década esperando destino, el hotel que proyectó la quebrada Reyal Urbis será transformado por DRAGO, su actual dueño, en viviendas a 12.000 euros por metro cuadrado

Desde hace doce años, un hotel a medio terminar deja pasar los días a orillas del Paseo de la Castellana. Son muchos los viandantes que, al verlo, se preguntan cómo puede estar semejante esqueleto en una de las calles más importantes de España, y la respuesta, como tantas otras del actual mercado inmobiliario, hay que buscarla en los lodos de la burbuja de hace dos décadas.